かつて不動産は「持っているだけで価値がある」と考えられていました。しかし今、売ることも貸すこともできず、固定資産税や管理費だけがかかり続ける物件が全国で増加しています。こうした不動産は「負動産」と呼ばれ、所有者にとって資産ではなく負担となっているのが実情です。
なぜ不動産が「負」の資産になるのか
負動産が生まれる背景には、日本の不動産市場が抱える構造的な問題があります。
日本の総人口は2008年頃をピークに減少へ転じ、特に地方では若年層の都市部への流出が続いています。人が減れば住宅の需要も減り、買い手や借り手がつかない物件が増えるのは必然といえます。
一方で、東京圏など都市部では人口集中により不動産市場は活発な状態が続いています。この二極化によって、地方の土地や中古住宅は価格を下げても売れない状況に陥りやすくなりました。
立地条件も大きく影響します。駅から遠い、周辺に商業施設がない、道路が狭く車の出入りが困難といった物件は、いくら価格を下げても需要が生まれにくいのが現実です。山間部や離島では「無料でも引き取り手がいない」土地も存在するといわれています。
こうした地域では、近隣の地価下落が周辺一帯に波及し、エリア全体の経済的な衰退を招く悪循環も指摘されています。不動産の価値は立地と需要で決まるため、人口が減り続ける地域では資産価値の回復を期待しにくいのが現状です。
老朽化した建物が抱えるジレンマ
築年数が経過した住宅は、負動産化するリスクが高まります。
日本では「新築志向」が根強く、築30年を超える中古住宅は市場価値が極端に低くなる傾向があります。老朽化した家屋は安全面や衛生面で敬遠されやすく、入居者を見つけることが困難です。
では解体して更地にすればよいかというと、話はそう単純ではありません。住宅が建っている土地には固定資産税の軽減措置が適用されていますが、建物を取り壊すとこの特例が外れ、税額が最大で約6倍に跳ね上がる可能性があります。
解体費用自体も、近年は人手不足やアスベスト対策などの規制強化により高騰しています。「費用をかけて更地にしても売れる保証がない」という状況では、手を付けられないまま放置せざるを得ないオーナーも少なくありません。
結果として、老朽化した空き家がそのまま残り続け、景観の悪化や防犯上のリスク、害虫・害獣の発生といった問題を引き起こすケースも増えています。周辺住民からの苦情や行政からの指導につながることもあり、放置は決して問題の先送りにはなりません。
個人での判断が難しい理由
負動産を抱えるオーナーの多くは、どう対処すべきか判断できずに悩んでいます。
総務省の調査によれば、2023年時点で全国の空き家は約900万戸に達し、全住宅の約13.8%を占めています。この数字は過去最多であり、空き家問題が拡大し続けていることを示しています。売却したくても買い手がつかない、管理を続ける余裕もない、かといって解体すれば税負担が増える。こうした複合的な問題が絡み合い、結果として「何もできない」状態に陥るケースが多いのです。
さらに、先祖代々の土地や思い出のある実家となれば、経済的な損得だけで割り切れない感情も生まれます。複数の相続人がいる場合は意見の調整も必要となり、判断はさらに複雑になります。
遠方に住んでいるオーナーの場合、定期的な見回りや草刈りなどの管理も大きな負担です。管理会社に委託すれば費用がかかり、放置すれば建物の劣化が進むという板挟みの状態に置かれることも珍しくありません。
放置すれば維持費用の累積だけでなく、倒壊リスクや行政からの指導といった問題も生じかねません。負動産の問題は、早めに動き出すことが解決への第一歩となります。
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