相続した家を残したい人へ｜リフォームして貸すという選択肢

親から受け継いだ実家を前にして、「売るのは忍びない、でも空き家のままにしておくのも気がかり」と立ち止まる方は少なくありません。そんなとき、選択肢のひとつとして浮かぶのが、リフォームして賃貸に出すという方法です。家賃収入を得ながら家を残せる魅力がある一方、踏み出す前に確かめておきたい点もいくつかあります。

相続した家を貸し出すために必要な準備

相続した家をリフォームして貸すことは、法律上も実務上も問題なくできます。ただし、その前にいくつかの準備を整える必要があります。

最初に確認しておきたいのが名義です。長く放置されていた実家では、登記簿上の所有者が亡くなった親や祖父母のままというケースも珍しくありません。2024年4月からは相続登記が義務化され、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記の申請をしないと、10万円以下の過料が科される可能性があります。2024年3月31日以前に相続を知っていた場合は、2027年3月31日までが期限です。賃貸借契約を結ぶ前提として、まずは名義を整えておく必要があります。

兄弟姉妹で共有している場合は、貸し出す方針や費用負担、家賃の分け方について事前に話し合っておきたいところです。あわせて、雨漏りや配管の状態、周辺の賃貸需要も確認しておくと、後から想定外の出費に悩まされにくくなります。

出典：法務省「相続登記の申請義務化に関するQ&A」 

賃貸活用で得られる3つのメリット

賃貸活用の魅力としてまず挙げられるのは、家賃収入が入ることです。空き家のまま所有を続けると、固定資産税や火災保険料、草刈りなどの維持費が出ていくばかりですが、人が住んでくれれば、その負担を家賃でまかなえる見込みが立ちます。

人が暮らしているということ自体にも価値があります。窓が開けられ、水道が使われることで、湿気や配管トラブルを防ぎやすくなり、庭木の管理も自然と行き届きます。逆に、管理が行き届かない空き家は、「管理不全空家等」または「特定空家等」として市区町村から勧告を受けると、その敷地が固定資産税の住宅用地特例の対象から外れます（地方税法349条の3の2）。特例が外れると、200平方メートル以下の部分で6分の1に軽減されていた課税標準がもとに戻るため、税負担が大きく変わります。誰かが住んでいる状態を保つことには、こうしたリスクを遠ざける意味もあります。

そしてもうひとつ、見過ごせないのが「家を手放さずに残せる」ことです。家族の思い出が染み込んだ住まいを売却や解体に踏み切るのは、誰にとっても簡単な決断ではありません。賃貸は、家を次の住み手の暮らしへとつなぎ直す選択でもあります。

出典：国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報」税制上の措置（関係法令抜粋） 

踏み出す前に知っておきたい注意点

良いことばかりではない、というのも正直なところです。築年数が経った家ほど、水回りや屋根、配管に手を入れる必要が出てきます。リフォームに数百万円かけても、想定した家賃ですぐに回収できるとは限りません。空室期間や管理委託料、税金などを差し引くと、実際の手残りは思ったほど多くならないこともあります。

戸建賃貸はマンションと違って一戸しかなく、入居者が退去すれば家賃収入はいったんゼロになります。入居中も、設備故障の対応や近隣からの相談ごとなど、オーナーとしての役割は続きます。家賃収入は不動産所得として確定申告の対象になり、リフォーム費用も内容によって修繕費か資本的支出かで税務上の扱いが変わるため、金額が大きい工事では税理士に確認しておくのが安心です。

将来、自分や家族がその家に戻る可能性があるなら、契約の形にも気を配りたいところです。普通借家契約では貸主の都合で退去を求めるのが難しいため、期間を区切れる定期建物賃貸借契約（借地借家法38条）も検討の余地があります。定期建物賃貸借は、公正証書による等の書面で契約するときに限って、更新がないことを定められる仕組みです。

出典：国税庁「No.1379 修繕費とならないものの判定」 

迷ったときは早めに専門家へ相談を

相続した家の活かし方は、「貸す」だけが答えではありません。建物の状態や立地、ご家族の希望によっては、売却や買取、解体のほうがしっくりくる場合もあります。大切なのは、放置せずに早い段階で複数の道筋を比べてみることです。借金や管理の負担が大きく、そもそも引き継ぐか迷う場合は、相続放棄という道もあります。

オハナホームでは、空き家や相続、おうちじまいに関するご相談を承っています。荷物が残ったままの家でも、傷んだ家でも構いません。それぞれのご事情に寄り添いながら、無理のない次の一歩を一緒に考えます。家に込められた想いを次へつなぐきっかけとして、まずはお気軽にお声がけください。