この記事の結論
相場より大きく安い物件には、建物の傾き、火災や事故の履歴、再建築ができない土地といった理由があります。ただし再建築の制限には例外があり、擁壁や構造の工夫で建てられる場合もあります（たとえば千葉県の崖条例には複数の例外規定があります）。まず制限の有無を、物件のある市町村または県の建築指導の窓口で確認してください。
不動産市場には、相場より格安な「訳あり物件」が存在します。
総務省の令和5年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計（確報集計、2023年10月1日現在）によると、全国の空き家は900万1600戸、空き家率は13.8％で、どちらも過去最高を更新しました。賃貸・売却用や別荘などを除き、使い道が定まっていない空き家も385万6千戸あります。
高齢化や人口減少に伴い、住む人がいなくなった家が放置されるケースが増え、その中には何らかの問題を抱えた「訳あり物件」も多く含まれています。
それでは、なぜそのような物件が安く売りに出されているのか、また誰がどのような目的で購入しているのでしょうか。
格安物件の理由とは？
千葉県習志野市、京成大久保駅から徒歩11分の住宅街。学校や公園も近く、生活環境が整ったエリアにある一軒家が今回のケースです。
この物件の売主は、高齢の両親のために売却を決意しました。なぜなら、高台に建っており、急な階段が高齢の両親にとって負担になったからです。父親が脳梗塞になったきっかけで売却を決断されました。
売主が最初に査定を依頼した不動産会社からの見積もりは1,000万円台。しかし、1週間後に「買取できない」との連絡がありました。
次に依頼した不動産会社では、買取価格が最初の見積もりの1〜2割程度まで大幅に下がり、結局買取不可と判断されました。
問題は家の傾きにありました。なんと床に電池を置くと転がってしまうぐらい家が傾いていたのです。
さらに問題はそれだけではありません。
千葉県建築基準法施行条例（いわゆる崖条例）では、『崖』を、地表面が水平面に対し30度を超える角度をなす、硬岩盤（風化の著しいものを除く）以外の土地で高さ2メートルを超えるものと定めています。この崖の上では下端から崖の高さの1.5倍、崖の下では上端から崖の高さの2倍にあたる距離の範囲に、居室を有する建築物を建ててはならないとされています。ただし、構造耐力上安全な擁壁が設けられている場合、建築物を鉄筋コンクリート造などの高い耐力の構造にする場合、防護塀を設ける場合、崖の形状や土質から崩壊のおそれがない場合などには、例外が認められます。この物件では、崖のすぐそばに建ち、家の裏側にも崖があったため、取り壊したあとに同じ規模で建て直すことが難しい状況でした。
この家は、建て直しが難しい訳あり物件だったのです。売主の方は色々な業者にかけあい、最終的に買取が成立し、その買取価格は最初の見積もりの1割程度だったとのこと。
訳あり物件、その他の具体例
【埼玉県川口市】
火事の跡が残る事故物件。清掃してきれいにしても、天井や壁には火事の形跡が残っています。
それでもすぐに買い手が見つかり、周辺相場の6割に届かない価格で売却。
【埼玉県蓮田市】
ゴミ屋敷状態で、孤独死があった事故物件。清掃後、相場の7割程度の価格で売却。
【神奈川県厚木市】
築49年、木造2階建て6Kの空き家。30年近く放置されており、固定資産税を払い続けていた物件。さらに、連棟式で所有権が複雑なため、相場の半額程度で売却。しかし、売り出したところすぐに買い手が見つかり、現在は社員寮として活用されています。
人の死が起きた不動産を、どこまで買主・借主に伝えるべきか。国土交通省は『宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン』（令和3年10月）で、宅地建物取引業者が告げなくてもよい場合の一般的な基準を示しています。老衰や病死などのいわゆる自然死、自宅の階段からの転落や入浴中の事故といった日常生活のなかでの不慮の死は、売買・賃貸のいずれも原則として告げなくてよいとされています。ただし、長期間にわたって人知れず放置されたことに伴い特殊清掃や大規模リフォームが行われた場合は、この例外にあたりません。
訳あり物件の購入者とは？
このような訳あり物件を購入するのは、一般の居住者よりも「投資家」や「リノベーション目的の事業者」が多いようです。
特に、
・リフォームして貸し出す/再販する
・再建築できなくても活用方法を工夫する
・企業が寮や倉庫として活用する
といった目的で購入されるケースが多いそうです。
一見、手の施しようの無いようなボロボロ状態の家であっても、再生できる知識や技術を持った専門家により、利活用されるケースが近年は増えてきています。
訳あり物件は、通常の不動産と比べて大幅に安い価格で取引されることが多いですが、その背景には解決が難しい問題が潜んでいることも少なくありません。すでに問題を抱えている場合は、早めに専門の不動産会社に相談することで、より良い解決策が見つかる可能性があります。
売らずに活かす道を考える場合は、リフォームして貸す選択肢もあります。
この記事の根拠と確認日
- 令和5年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計（確報集計）結果（総務省統計局、2024年9月25日公表） — 空き家900万1600戸（概要の本文では千戸単位に丸めて900万2千戸）、空き家率13.8％（いずれも過去最高）、賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家385万6千戸の根拠。2023年10月1日現在。確認日 2026-11-04
- 令和5年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計 表34-2 空き家の種類別空き家数－全国（総務省統計局・e-Stat） — 全国の空き家の総数9,001,600戸（900万1600戸）、賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家3,856,000戸の根拠。確認日 2026-11-04
- わが家を建てるための法律知識-がけについて（千葉県） — 「崖」の定義（水平面に対し30度を超える角度をなす硬岩盤以外の土地で高さ2メートルを超えるもの）、崖の上は下端から高さの1.5倍・崖の下は上端から高さの2倍の範囲に居室を有する建築物を建てられないこと、擁壁や構造の工夫による例外規定があることの根拠。確認日 2026-11-04
- 千葉県建築基準法施行条例とその解説 2025年版（千葉県） — 条例本文と運用の解説。確認日 2026-11-04
- 宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン（国土交通省 不動産・建設経済局不動産業課、令和3年10月） — 自然死や日常生活のなかでの不慮の死は原則として告げなくてよいこと、ただし長期間放置されて特殊清掃等が行われた場合はこの例外にあたらないことの根拠。確認日 2026-11-04
崖や再建築の可否は、土地ごとの形状・地質・擁壁の状態によって判断が分かれます。実際の可否は、物件のある市町村または県の建築指導の窓口でご確認ください。制度・数字は確認日時点のものです。改正や更新があれば本記事も更新します。
オハナホームでは、訳あり物件の買取や売却相談を承っております。気になった方は、ぜひお気軽にご相談ください！
今回の記事はFNNプライムオンラインの取材動画を参考にさせて頂きました。
さまざまな訳あり物件の件のリアルな状況が詳しく紹介されております。
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