住所変更の登記も、義務になりました。実家・空き家を持っている人が、いまやること

Posted on 2026.10.23 by オハナホーム編集部

相続登記に期限ができたことは、少しずつ知られてきました。もう一つ、2026年（令和8年）4月1日から始まったものがあります。不動産の住所変更の登記です。

「相続の話じゃないなら、うちは関係ない」と思われるかもしれません。でも、空き家の相談で困ることは、登記に書かれた古い住所から始まっていることが少なくありません。実家や空き家を持っている人が、何を・いつまでに・どこでやればいいのかを整理します。

いつまでに、何をするのか

不動産の持ち主（登記簿に名前がある人）は、引っ越しで住所が変わったときや、結婚などで氏名が変わったときに、その日から2年以内に変更の登記を申請することになりました（不動産登記法第76条の5）。

2026年4月1日より前に住所が変わっていた場合も対象です。こちらは2028年（令和10年）3月31日までに変更登記をする必要があります。

正当な理由なく申請しないと、5万円以下の過料の対象になります（同法第164条第2項）。ただ、期限を過ぎたらすぐに、というものではありません。法務局の登記官が、まず期間を決めて申請するよう催告し、それでも正当な理由なく申請がないときに、裁判所へ通知する流れです。

正当な理由の例として、次のようなものが挙げられています。

  • 重い病気にかかっている
  • DVの被害で避難している
  • 経済的に苦しく、費用を負担できない
  • 行政区画の変更で、住所の表記が変わった

相続登記の義務化と同じく、持ち主が分からない土地や家を増やさないための見直しの一つです。

古い住所のままだと、何が起きるのか

僕が相談を受けていて困るのは、持ち主に連絡がつかないことです。共有名義の家で、ごきょうだいの一人の住所が20年前のままになっていると、話し合いを始める前に、その人を探すところから始めることになります。

連絡が取れないことと、その人の権利がなくなることは、別の話です。探しているあいだにも、家の傷みは進みます。

売るときも同じです。買いたい人が見つかっても、登記の住所が今の住所と違えば、先に変更の登記を済ませることになります。法務省も、所有権移転の登記の前に住所変更の登記が必要だと説明しています。

まず、登記簿の住所を見る

今日できるのは、その家の登記事項証明書を法務局で取って、所有者の欄に書かれた名前と住所を見ることです。見えてくるのは、だいたい次の三つのどれかです。

  • 名義が自分で、住所が今と同じ：いま変更登記をする必要はありません。
  • 名義が自分で、住所が古い：住所変更の登記が必要です。2026年4月1日より前の引っ越しなら、期限は2028年（令和10年）3月31日です。
  • 名義が亡くなった親のまま：住所の前に、相続登記の話になります。2024年（令和6年）4月1日より前に相続した家なら、期限は2027年（令和9年）3月31日です。

名義の親御さんがご存命で、住所が変わっている場合は、その親御さんに変更登記の義務があります。施設に入って住民票を移した場合は、住民票の住所が変わっています。登記簿の住所とずれていないか、一度見ておくと安心です。義務に当たるかどうか迷ったら、法務局に確認できます。

親御さんと話せるうちに、一緒に証明書を見ておくのがいちばん楽です。権利証がどこにあるか、どの土地まで実家に含まれるのかも、そのとき聞いておけます。

1回の申し出で、あとは法務局が確認してくれる

今回の義務化に合わせて、「スマート変更登記」という仕組みができています。

持ち主が法務局に、氏名・ふりがな・住所・生年月日・メールアドレスなど（検索用情報といいます）を一度申し出ておきます。すると法務局が2年に1回ほど住民基本台帳ネットワークに照会し、住所や氏名の変更があれば、メールか書面で「登記を変えてよいか」を確認してきます。1か月以内に回答すれば、法務局が職権で登記を変えてくれます。回答しないままだと、催告のきっかけになることがあります。

  • 費用はかかりません
  • オンライン（法務省の「かんたん登記・供託申請」）でも書面でも申し出できます。オンラインの場合、電子証明書は要りません
  • 添付は多くの場合、運転免許証などのコピーだけです
  • 不動産の管轄が複数あっても、どこか1か所にまとめて申し出できます
  • 家族が代わりに申し出ることもできます（委任状などが必要です）。ただ、届け出るメールアドレスは本人のものに限られ、家族のアドレスは使えません。メールがなければ、確認は書面で届きます

申し出をしてあれば、法務局の職権登記がまだされていない場合も、正当な理由がある例として挙げられています。これから引っ越す可能性がある人ほど、助かる仕組みです。

登記の住所がすでに古いままの家も、この申し出で大丈夫です。申出書には今の住所を書きます。法務局から「登記を今の住所に変えてよいか」の確認が来るので、回答すれば法務局が変えてくれます。昔の引っ越しの場合は、戸籍の附票などを求められることがあります。

ただ、近いうちに売る予定があるなら、申し出だけでは間に合わないことがあります。法務局が変える時期は法務省の日程で決まっていて、早めてもらうことはできません。その場合は、自分で変更登記を申請します。

順番にすると、こうなります。

  1. 登記事項証明書を取り、名義と住所を見る
  2. 名義が自分なら、検索用情報を申し出る（住所が古くても同じ手続きです）
  3. 近いうちに売る予定があるなら、申し出を待たずに変更登記を済ませる（法務局か司法書士へ）

家をどうするかは、急がなくていい

相続登記も、住所変更の登記も、「家をどうするか」を決める話ではありません。期限のある手続きの話です。

売るか、残すか、直すか。そこはいつもどおり、ご家族で時間をかけて決めていい。ただ、期限のある手続きだけは、先に済ませておく。決めることと期限を守ることを、分けて考えてほしいと思っています。

要件や必要な書類、正当な理由に当たるかどうかは、一つひとつの事情で変わります。個別の判断は、司法書士か法務局に相談してください。

相続した家をどうするか迷っていたら、相談してください。まだ何も決まっていなくても大丈夫です。

出典：法務省（確認日 2026-10-11）

執筆：空き家再生士 きくちまさお（オハナホーム株式会社 代表）

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