冒頭回答
空き家を相続した方・お持ちの方向けの、売却の全体像です。流れは相談→現地確認→査定→媒介契約か買取条件の提示→売買契約→決済・引渡しの6ステップ。法定の費用は仲介手数料の上限、印紙税、登録免許税で、測量・残置物処分・解体は見積で確認します。売却益が出れば譲渡所得税もかかります。相続・遠方・共有名義の家は、その前に「誰が売れるか」を確定する手順が要ります。
1. 相談から引渡しまでの流れ
所要期間は物件の状態、権利関係、相手方の都合で変わります。日数は物件ごとに大きく変わるため、ここでは日程を左右する条件を並べます。
| ステップ | 何をするか | 相手 | ここで動くお金 | 日程を左右するもの |
|---|---|---|---|---|
| 1. 相談 | 所在地、物件との関係、使っていない期間、困っていること、希望を伝える。正確な住所や結論が分からない段階でも進められます | 不動産会社 | 初回相談・基本査定を無料にしている会社もあります | 相談の手段（電話・フォーム）、手元の資料がどこまで揃っているか |
| 2. 現地確認 | 建物の劣化、設備、残置物、接道、境界の目印、周辺の状況を見る | 不動産会社（必要に応じて売主が立会い） | 遠方対応や専門調査を伴う場合は、実施前に内容と金額を確認 | 鍵の所在、立会いの調整 |
| 3. 査定 | 現地と資料をもとに、価格の考え方と引渡条件の案を示す | 不動産会社 | 基本査定の費用は会社による | 測量や調査の要否、権利関係の確認に要する時間 |
| 4-A. 媒介契約（仲介） | 買主を探す契約を結ぶ。売出価格、契約の種類、期間、報酬額を決める | 不動産会社 | 仲介手数料の額をここで説明・合意（支払いは成約後） | 売出価格と契約種別の決め方、共有者や相続人の合意 |
| 4-B. 買取条件の提示（買取） | 不動産会社が買主になる条件を示す。価格、引渡時期、残置物や現況の扱いを確認 | 不動産会社 | 相手方の不動産会社が自ら買主になる取引では、その会社との間に媒介がないため仲介手数料は発生しません。仲介会社が買取業者を紹介する形の買取では、その仲介会社への仲介手数料が発生することがあります。契約前に「誰が買主か」「媒介契約を結ぶか」を確認してください | 社内の検討にかかる時間、現況の確認事項の多さ |
| 5. 売買契約 | 契約書に署名・押印。手付金の授受。引渡条件、契約不適合責任、解除条件を確認 | 買主（仲介では不動産会社が間に入る） | 印紙税。手付金を受け取る | 買主の資金計画、契約条件のすり合わせ |
| 6. 決済・引渡し | 残代金の受領、鍵と書類の引渡し、所有権移転登記の申請 | 買主、司法書士、（融資があれば）金融機関 | 残代金。登記費用。仲介手数料（支払時期は媒介契約によります）。抵当権抹消・住所変更の登記費用 | 融資審査、書類の準備、関係者の日程調整 |
売買契約と決済・引渡しは、同じ日に行う取引もあれば、日を空ける取引もあります。決済日は、残代金の入金、抵当権抹消と所有権移転の登記申請、鍵と書類の引渡しが同じ場でまとめて動きます。
固定資産税の精算は、法律ではなく契約で決めます
固定資産税・都市計画税は、その年の1月1日時点の所有者に1年分が課税されます。法律で買主に負担義務が生じるわけではないため、引渡し日を境に日割りで精算するかどうか、起算日を1月1日にするか4月1日にするかは、売買契約で決めます（地域や会社によって慣行が異なります）。契約書に精算の有無・起算日・計算方法が書かれているかを確認してください。
2. 費用の一覧
数字を書いているのは、法令で決まっているものだけです。それ以外は「見積で確認する項目」とし、相場は書きません。金額は建物の大きさ、状態、立地、依頼先で変わり、平均値は自分の家の判断材料にならないためです。
金額が法令で決まっているもの
| 費用 | 誰に払うか | 内容 | 一次情報 |
|---|---|---|---|
| 仲介手数料（上限） | 仲介を依頼した不動産会社 | 売買代金（消費税等相当額を含まない額）のうち、200万円以下の部分に5.5%、200万円超400万円以下の部分に4.4%、400万円超の部分に3.3%を合計した額（税込）が上限。代金800万円以下の「低廉な空家等」は、30万円×1.1（税込）までを受け取れる特例があります（令和6年7月1日施行） | 報酬額告示（全文PDF）（第二・第七） |
| 印紙税 | 国（契約書に収入印紙を貼る） | 軽減措置の対象期間（平成26年4月1日〜令和9年3月31日に作成される契約書）の売買契約書は、契約金額10万円超50万円以下で200円、50万円超100万円以下で500円、100万円超500万円以下で1千円、500万円超1,000万円以下で5千円、1,000万円超5,000万円以下で1万円。契約金額10万円以下は軽減措置の対象外で、本則の200円です | 国税庁 No.7108（令和8年4月1日現在法令等） |
| 登録免許税（相続登記） | 国（登記申請時） | 相続による所有権移転登記は、不動産の価額の1,000分の4 | 国税庁 No.7191（令和8年4月1日現在法令等） |
| 登録免許税（売買による所有権移転） | 国（登記申請時） | 土地は1,000分の20、令和11年3月31日までに登記を受ける場合は1,000分の15。建物は1,000分の20（買主が自分の住まいにする場合の軽減は別にあります） | 同上 |
上の4件の一次情報は、いずれも2026-09-16に確認したものです。
補足を3つ。
- 登録免許税の「不動産の価額」は売買価格ではありません。 固定資産課税台帳に登録された価格（固定資産税の課税明細に載っている評価額）が基準です（国税庁 No.7191）。だから、必要書類に固定資産税の納税通知書が入ります。
- 土地の価額が100万円以下なら、相続による所有権移転登記の登録免許税は免税です（令和9年3月31日までに登記を受ける場合）。評価額の低い土地の空き家では、実際に効くことがあります（国税庁 No.7191／法務局「相続登記の登録免許税の免税措置について」）。申請書に免税の根拠条項を書かないと適用されないため、手続きは司法書士へご相談ください。
- 仲介手数料は「上限」であって、額は契約で決まります。 低廉な空家等の特例を使う場合、国土交通省は消費者向けの周知で、媒介契約の締結に際してあらかじめ上限額の範囲内で合意しておくことが重要だと案内しています（国土交通省「＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ」）。
売買による所有権移転登記の費用を誰が負担するかは、売買契約で定めます。売主側では、抵当権抹消登記や、登記簿の住所・氏名が現在と違う場合の変更登記が必要になることがあります。住所・氏名の変更登記は、令和8年4月1日から申請が義務になっています（法務省）。買取で売る場合も、これらの売主側の費用や残置物の扱いは残ります。
見積で確認する項目（金額を書かないもの）
| 費用 | 誰に払うか | 必要になりやすい場面 | 見積で必ず聞くこと |
|---|---|---|---|
| 司法書士報酬 | 司法書士 | 相続登記、抵当権抹消、住所変更、決済立会い | 手続きごとの金額、登録免許税と実費が別か |
| 測量・境界確定 | 土地家屋調査士 | 境界標が見当たらない、隣地との位置が不明、分筆する | 現況測量か確定測量か、隣地立会いの有無、期間 |
| 残置物の処分 | 処分を請け負う許可事業者 | 家財や仏壇、庭の物置、車両が残っている | 対象の範囲、運搬と処分の内訳、残すものの扱い |
| 解体 | 解体工事会社 | 建物を解体して土地として売る | 付帯工事（塀、樹木、地中埋設物）、追加費用が出る条件 |
| 建物調査 | 検査事業者など | 雨漏り、傾き、腐食が疑われる。買主から求められた | 調査の範囲、報告書の形式 |
解体の判断材料は 空き家は解体すべきか？、残置物は 荷物が残った家は売れる？ にまとめています。
譲渡所得税と3,000万円の特別控除
売却益が出た場合、その利益（譲渡所得）に所得税・住民税がかかり、売った翌年に確定申告をします。譲渡所得は「売った金額 −（取得費 + 譲渡費用）」で計算し、仲介手数料、測量費、印紙代、土地として売るための取壊し費用は譲渡費用に含まれます。譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかどうかで、長期と短期に分かれ、税率が変わります（国税庁 No.3202／税率は No.3208・No.3211）。
相続した古い家では、買ったときの契約書や領収書が残っていないことがあります。取得費が分からない場合は、売った金額の5%を取得費とすることができます（国税庁 No.3258）。この扱いになると、売った金額の95%から譲渡費用を引いた額が課税の対象になります。資料が見つかるかどうかで税額の見込みは大きく変わるので、早い段階で探しておくと、見込みを立て直さずに済みます。また、買主から受け取る固定資産税・都市計画税の精算金は、譲渡代金の一部（収入金額）として扱われます（国税庁 No.3214／質疑応答事例「未経過固定資産税等に相当する額の支払を受けた場合」）。
3,000万円の特別控除には、性格の違う2つがあります。
- マイホームを売ったときの特例：自分が住んでいた家（住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る場合を含む）は、前年・前々年に同じ特例を受けていないこと、親子・夫婦など特別の関係がある人への譲渡でないこと、別荘などではないことなどの要件を満たす場合に、所有期間にかかわらず譲渡所得から最高3,000万円を控除できます（国税庁 No.3302）。
- 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例：相続で取得した家を平成28年4月1日〜令和9年12月31日の間に売った場合の特例です。昭和56年5月31日以前の建築、区分所有建物でないこと、相続開始の直前に被相続人以外が住んでいないこと、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却、売却代金1億円以下、相続の時から譲渡の時まで事業・貸付け・居住の用に使っていないこと、が要件です。加えて、譲渡の時に一定の耐震基準を満たしているか、建物を取り壊して敷地だけを売ることが必要で、令和6年1月1日以後の譲渡では、譲渡の翌年2月15日までに耐震基準を満たすか取壊しを終えた場合も対象になります。昭和56年6月1日にいまの耐震基準が始まったため、それ以前に建築確認を受けた家は、この基準を前提に建てられていません。そのため実際には「耐震改修をするか、取り壊すか、その時期をいつにするか」が最初の分かれ道になります。相続税の取得費加算の特例など他の特例を受けていないこと、親子・夫婦など特別の関係がある人への譲渡でないことも要件です。取得した相続人が3人以上なら、令和6年1月1日以後の譲渡は2,000万円までです（国税庁 No.3306）。
どちらも、適用できるかは家ごとの事実関係で決まります。個別の判断は税理士へご確認ください。
3. 必要になる書類
| 書類 | 何のために | 補足 |
|---|---|---|
| 登記識別情報通知（または権利証） | 所有者であることの確認、登記申請 | 見当たらない場合の手続きは司法書士が案内します。ないから売れない、ということではありません |
| 本人確認書類 | 契約・決済時の本人確認 | 有効期限にご注意を |
| 印鑑証明書（作成後3か月以内）・実印 | 所有権移転登記、売買契約 | 相続かどうかに関係なく必要です。共有名義なら共有者全員分（遺産分割協議書に添えるものは、3か月の期限がありません） |
| 住民票（登記簿の住所と今の住所が違う場合は、戸籍の附票も） | 住所変更登記、本人確認 | 引っ越しを重ねている場合は、つながりを示す資料が要ります |
| 固定資産税・都市計画税の納税通知書（課税明細） | 物件の特定、税の精算、登録免許税の計算 | 毎年、市区町村から届くもの |
| 登記事項証明書、公図、地積測量図 | 土地・建物の現況と権利の確認 | 法務局で取得 |
| 境界に関する資料（境界確認書、確定測量図） | 土地の範囲の確認 | ない場合は測量の要否を検討 |
| 建築確認済証・検査済証、建物の図面 | 建物の内容の確認 | 古い家では見つからないことも |
| 設備や修繕の記録 | 買主への説明 | 給湯器、屋根、浄化槽など |
| 相続関係の書類（被相続人の出生から死亡までの戸籍、相続人の戸籍、遺産分割協議書、相続人全員の印鑑証明書） | 相続登記と売却権限の確認 | 次の節を参照 |
空き家の特例を使う場合は、確定申告で、市区町村長から交付を受ける「被相続人居住用家屋等確認書」などの添付が必要です（国税庁 No.3306）。交付には時間がかかることがあります。
4. 相続した家・遠方の家・共有名義で増える手順
流れそのものは同じですが、「売る前」に確定させることが増えます。
相続した家
売却の前提として、遅くとも決済（買主への名義変更）までに相続登記を済ませ、名義を相続人に移しておく必要があります。契約前に済ませておくと話が進めやすくなります。相続登記は令和6年4月1日から申請が義務化され、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に申請することとされています。正当な理由なく怠った場合は10万円以下の過料が科される可能性があります。令和6年4月1日より前に相続した未登記のものは、令和9年3月31日までとされています（法務省「相続登記の申請義務化について」／よくある質問）。
遺産分割がまとまらないまま3年が来そうなときは、「相続人申告登記」という手続きがあります。登記簿上の所有者が亡くなったこと、自分がその相続人であることを期限内に登記所へ申し出れば、申請義務を果たしたものとして扱われます。相続人のうち1人が単独で申し出ることもできます。ただし、義務を果たしたものとみなされるのは申し出をした人だけです。ほかの相続人の分は、それぞれが申し出るか、誰かがまとめて代理で申し出る必要があります。また、これは名義を移す登記ではないため、売却の前には、遺産分割のうえで相続登記を済ませる必要があります。遺産分割がまとまった場合は、その日から3年以内に、結果に基づく登記をする義務があります（法務省「相続登記の申請義務化についてのよくある質問」）。
遺産分割がまとまっていない、相続人の一部と連絡がつかない、といった場合は、売却の前に司法書士・弁護士へ相談する段階が入ります。相続の全体像は 相続した実家を空き家にしないために にまとめています。
遠方に住んでいる場合
現地確認、契約、決済のそれぞれで、行く必要があるかを最初に確認します。鍵の受け渡し、郵送でのやりとり、代理人を立てるか、司法書士の本人確認をどう行うかが論点です。必要な訪問回数は案件によって異なります。
共有名義の場合
共有者全員の合意がないと、その不動産全体の売却はできません。誰が共有者か、連絡が取れるか、意見が分かれていないかを先に整理します。1人でも意思が固まっていない段階で査定だけ進めると、後で条件をやり直すことになりがちです。
5. 仲介と買取で、流れはどこが変わるか
違いが出るのは、ステップ4と、そこから先の時間の読み方です。
- 仲介：媒介契約を結び、買主を探す期間が入ります。内覧の対応、価格の見直し、買主の融資審査が日程に影響します。成約すると仲介手数料が発生します。
- 買取：不動産会社が買主になるので、買主を探す期間がありません。条件の提示、社内の検討、契約、決済と進みます。依頼先の会社が自ら買主になる場合は、その会社との間に媒介がないため仲介手数料は発生しません。一方、仲介会社が買取業者を紹介する形では、仲介会社への手数料が発生することがあります。見積書と媒介契約書で、誰が買主で、媒介契約を結ぶのかどうかを確認してください。
買取でも、抵当権抹消や住所変更の登記費用、印紙税、残置物の扱いといった売主側の負担は残ります。「買取なら費用がかからない」ということではありません。
どちらが向くかは、価格、時間、残置物や修繕の扱い、引渡条件をまとめて比べないと決まりません。比較の考え方は 空き家を売るには「仲介」と「買取」どちらが良い？ にあります。
この記事の運営元
オハナホーム株式会社は、千葉県全域を中心に、関東一円、物件によっては全国のご相談をお受けしています。初回相談・机上査定・現地調査は無料です。千葉県外など遠方で費用がかかるケースは、事前に費用の有無をご案内します。残置物処分、解体、測量、専門調査などで費用が生じる場合は、実施前に内容と金額をご案内し、同意をいただいてから進めます。実際の買取・仲介の可否、引渡条件、費用、日程は物件ごとに確認してご案内するもので、すべての物件の買取や契約をお約束するものではありません。登記・税務・法律の個別の判断は、司法書士・税理士・弁護士へおつなぎします。まだ売ると決めていない段階でも、「何をいつまでに確認すればいいか」を整理するところから始められます。
オハナホーム株式会社（宅地建物取引業免許：千葉県知事免許（2）第17428号）／千葉県八街市八街は43番8／0120-087-255（受付 9:00〜17:00・日祝休み）／相談フォーム https://ohanahome.jp/contact/
記事情報
- 執筆者：オハナホーム株式会社
- 最終確認日：2026-09-16
- 次回確認日：2027年1月（その年度の税制改正大綱で、印紙税の軽減＝令和9年3月31日、相続登記の経過措置＝令和9年3月31日の扱いを確認）／2027年4月（改正の確定内容を本文へ反映し、空き家特例＝令和9年12月31日、土地の登録免許税軽減＝令和11年3月31日の次回確認日を設定）
出典一覧（すべて確認日 2026-09-16）
- 国土交通省「＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ」 https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bf_000013.html
- 国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」（告示全文PDF） https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/content/001750229.pdf
- 国税庁 No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7108.htm
- 国税庁 No.7191 登録免許税の税額表 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7191.htm
- 国税庁 No.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税） https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3202.htm
- 国税庁 No.3208 長期譲渡所得の税額の計算 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3208.htm
- 国税庁 No.3211 短期譲渡所得の税額の計算 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3211.htm
- 国税庁 No.3258 取得費が分からないとき https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3258.htm
- 国税庁 No.3302 マイホームを売ったときの特例 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm
- 国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm
- 国税庁 No.3214 土地建物を売ったときの収入金額に含める金額 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3214.htm
- 国税庁 質疑応答事例「未経過固定資産税等に相当する額の支払を受けた場合」 https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/joto/03/10.htm
- 法務省「相続登記の申請義務化について」 https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00343.html ／ よくある質問 https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00565.html
- 法務局「相続登記の登録免許税の免税措置について」 https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/page7_000017.html